פרסומים"; $toptitle1a="מחקרים"; $toptitle1b="סקר בנק ישראל 85"; $toptitle2="סקר בנק ישראל 85"; ?>

דצמבר 2011

ויצמן נגר וגיא סגל
מה מסביר את התפתחות מחירי הדירות ושכר הדירה בישראל בשנים 1999-2010?


המחקר בשלמותו, כקובץ PDF ()

תקציר
מאמר זה בוחן את הגורמים המסבירים את התפתחות מחירי הדירות ושכר הדירה בישראל בשנים 1999-2010, ובפרט את עלייתם החדה בשתי השנים האחרונות של תקופה זו. זיהוי הגורמים השונים ותרומת כל אחד מהם נועד לסייע בגיבוש מדיניות מתאימה - מוניטרית ופיסקלית - ולספק מענה לשאלה אם נוצרת בועה במחירי הדירות.
אנו מציבים מסגרת כלכלית של תמחור נכסים, הקושרת בין מחירי הדירות, שכר הדירה והריבית הריאלית לטווח הארוך. ממסגרת זו עולה כי שני המחירים - מחירי הדירות ושכר דירה - אינם יכולים להתבדר לאורך זמן, שכן הם תחליפיים במתן שירותי דיור. מסגרת זו נתמכת אמפירית במשוואת קו-אינטגרציה. הדינמיקה של הטווח הקצר בשני המחירים מוסברת במודל של תיקון טעות (Error Correction) על ידי יחס האוכלוסייה למלאי הדירות, שיעור האבטלה, הריבית המוניטרית וציפיות האינפלציה. מודל נוסף שמוצג הוא של משוואות הפרש שאינן במסגרת קו-אינטגרציה, תוך יישום התובנות שעלו ממסגרת זו.
נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2009-2010 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים. הורדת ריבית של נקודת אחוז אחת העלתה את מחירי הדירות ב-6.5 אחוזים, בתהליך שנמשך כשנתיים (כשיתר הדברים קבועים). הורדת הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי הביאה אפוא לעליית מחירי הדירות, ובכך - לגידול הפעילות בענף הבנייה. המחסור בדירות מסביר 37 אחוזים מעליית מחיריהן בשנתיים אלו - ותרומתו יציבה בגודל של כ-5.5 נקודות אחוז לשנה. לכן נדרשת אמנם הגדלה של היצע הדירות, אך זאת במידה מדודה בלבד. גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך (ירידת מחירים תלולה) בשוק הדירות, בפרט לנוכח התהליך הצפוי של העלאת הריבית לרמתה ה"נורמלית". אשר לשאלת הבועה, אנו מוצאים כי מחירי הדירות בסוף 2010 היו גבוהים ב-8-16 אחוזים מאלה הנגזרים מגורמי היסוד של המשק.


פולינה דובמן, יוסי יכין וסיגל ריבון
שוק הדיור בישראל 2008-2010: האם התפתחה בועה במחירי הדירות?


המחקר בשלמותו, כקובץ PDF ()

תקציר
מחירי הדירות בישראל עלו בשלוש השנים האחרונות עלייה חדה: מדצמבר 2007 עד אוגוסט 2010 נרשמה בהם עלייה ריאלית של 35 אחוזים - קצב שנתי ממוצע של כ-12 אחוזים, הרבה מעבר לקצב עלייתם בטווח הארוך. על רקע זה יש חשש שעליית המחירים מנותקת מגורמי היסוד של השוק ומבוססת על ציפיות לרווחי הון, כלומר שמדובר בתהליך בועתי. מטרת המאמר היא לבחון את קיומה של בועה במחירי הדירות בתקופה זו. לשם כך אנו בוחנים תחילה את התפתחות המחירים בפרספקטיבה של זמן, יחסית לשכר הדירה ולהכנסה, ולאחר מכן משתמשים במשוואת תמחור נכסים סטנדרטית לאמידת "המחיר הפונדמנטלי" הנגזר ממנה, בשלוש שיטות שונות. בחינת הנתונים מעלה שהמחירים בסוף התקופה הנבדקת אמנם גבוהים במידה מסוימת, יחסית לגורמי היסוד בראייה של הטווח הארוך, אך הם אינם חורגים מרמתם באפיזודות קודמות. על פי המדידות השונות טווח ההערכות הוא שהמחיר בפועל נמצא בין 3 אחוזים מתחת למחיר הפונדמנטלי לכ-10 אחוזים מעליו. לכן ככלל אנו לא מוצאים עדות לבועה במחירי הדירות (עד אוגוסט 2010). אם זו קיימת, הרי היא בשלביה הראשונים, ועדיין לא ניתן לזהותה בנתונים.


דורון סייג
מגמות אזוריות במחירי הדירות ואמידת הגמישות של מאפייני הדירה והסביבה


המחקר בשלמותו, כקובץ PDF ()

תקציר
עבודה זו עוסקת במגמות המחירים האזוריות ששררו בתריסר השנים האחרונות בשוק הדירות, בחקירת המשתנים המשפיעים על מחירי הדירות ובאמידת גמישותם.
מטרת העבודה לבחון, לעדכן ולשפר את שיטת המודל שבה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחשבת כיום את מדד מחירי הדירות, וכן לאפשר הרחבה של המידע והתוצרים הסטטיסטיים המתפרסמים על אודות מחירי הדירות.
מדדי המחירים חושבו בשיטה ההדונית, בטכניקת ה-C.P.I.M. (מעקב אחר דירה מייצגת). המודל נבחר על פי המלצת הספרות המקצועית והותאם לשוק הישראלי, לאחר ביצוע סימולציות רבות לשם אופטימיזציה של מבנה הפונקציה, מספר המשתנים המסבירים וסוגיהם.
הנחת המחקר הבסיסית גורסת ששוק הדיור אינו מעור אחד; הוא מורכב ממספר תת-שווקים, שמגמות המחירים בהם שונות בכיוונן ובעוצמתן. קיומן של מגמות מחירים שונות באזורים גיאוגרפיים שונים נובע מרמות דיפרנציאליות של ביקושים אזוריים, ומהעובדה שבניגוד לכל סחורה אחרת, ניוד דירות אינו אפשרי.
המחקר מודד, באופן מדעי ואמפירי - לראשונה בישראל - את המגמות האזוריות במחירי הדירות.
המדידה בוצעה בתשעה תת-שווקים גיאוגרפיים בישראל בשנים 1999-2010, באמצעות רגרסיה הדונית רבת-משתנים, והיא מסבירה בממוצע מעל 70 אחוזים מהשונות של מחירי הדירות באמצעות שמונה משתנים מסבירים. מרבית המשתנים המסבירים שנכללו במחקר נמצאו מובהקים ברמה של 5 אחוזים ומטה.
נוסף על מדידת השתנות מחירי הדירות, מנתח המחקר את הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות ואומד את גמישות המחיר ביחס למאפייני הדירה ולמאפייני האזור.
המחקר מספק ידע תיאורטי ומעשי ללמידה ויישום של המודל ההדוני במטרה לעודד את השימוש ההדוני למדידת שינויי מחירים של מוצרים בעלי מאפיינים הטרוגניים.
בחינה אזורית של מגמות מחירי הדירות מעלה שעלייתם החלה בשנת 2005 בערים ירושלים ותל אביב, ומשנת 2007 התפשטו מגמות העלייה לאזורים גוש דן, המרכז והשרון. משנת 2008 המגמות המעורבות שאפיינו את שוק הנדל"ן הפכו לעליות כלל- ארציות.
עוד עולה מהמחקר, שמאפייני הדירה הקריטיים והדומיננטיים ביותר בהשפעתם על מחיר הדירה הם שטח הדירה, סוגה, הרמה החברתית-כלכלית של התושבים באזור הסטטיסטי ורמת הפריפריאליות של היישוב.


אביעד טור-סיני
האם קיים גבול מוניציפלי? פערים ואי-שוויון בהכנסות ובשווי הדירות בין תל-אביב לשכנותיה


המחקר בשלמותו, כקובץ PDF ()

תקציר
יחסי הגומלין בין היחידות האורבניות בתוך אזור מטרופוליני והשפעותיה הכלכליות של העיר המרכזית נבחנו בספרות המחקרית ממיגוון היבטים. בהקשר זה עולה השאלה בדבר מידת הדומיננטיות שניתן לייחס לגלעין המטרופוליני במתרחש בערי השדה סביבו, ושאלת השפעתם של הגבולות המוניציפליים על ההתפתחויות הכלכליות באותן ערים. המבנה הגיאוגרפי של מטרופולין תל אביב מאפשר לבחון את המשמעות הכלכלית של הגבולות המוניציפליים, על ידי השוואת ההתפתחויות באזורים הסמוכים לקו הגבול משני צדדיו. המטרה העיקרית של המחקר היא לענות על השאלה אם גבול מוניציפלי הוא משתנה ריבוד טוב. לשם כך נעשה שימוש בבסיס נתונים ייחודי, הכולל נתוני הכנסות של שכירים ועצמאיים ועסקות מכירה בשוק הדיור, תוך אמידת מדדי GINI להכנסות ולמחירי הדירות, ופירוקם בשיטת ANOGI ((1994 ,Yitzhaki. המחקר מעלה כי עם הזמן הגבול המוניציפלי של מרכז הפעילות הכלכלי הולך ומיטשטש - הן במונחי הכנסות והן על פי מדד אי-השוויון בהכנסות. לעומת זאת נמצא כי גבול מוניציפלי זה הוא משתנה ריבוד טוב כשמדובר במחירי הדיור ובמדד אי-השוויון במחירי הדיור. עוד התברר כי מדד אי-השוויון בהכנסות גבוה ממדד אי-השוויון במחירי הדיור.
אמידת הפער במחירי הדיור בין קבוצות של תושבי אזורים הסמוכים גיאוגרפית העלתה כי חלק ממנו מקורו בשונות נמדדת במאפייני האזורים ("פער מוסבר"). יחד עם זאת נמצא כי "פער לא מוסבר", שעשוי לנבוע ממאפיינים ייחודיים לכל אזור - כדוגמת איכות השירותים הציבוריים המסופקים לאזרח המתגורר באותו אזור, רמת המסים שהוא נדרש לשם, וכן המוניטין שלו, לטוב או לרע - משפיע גם הוא, השפעה לא מבוטלת, על הפער במחירי הדיור.


ינון גמרסני
מאפייני נזילות של שוקי האג"ח בישראל בתקופת משבר, 2008 עד 2010


המחקר בשלמותו, כקובץ PDF ()

תקציר
העבודה בוחנת את התפתחות רמות הנזילות בשוקי האג"ח בישראל סביב תקופת החרפתו של המשבר העולמי האחרון, בספטמבר 2008, ואת התאוששות רמות הנזילות לאחר מכן, עד תחילת הרביע האחרון של 2010. תחילה נסקר נושא הנזילות בכלל, ובשוק האג"ח בישראל בפרט. בהמשך מיושמים על ארבעת שוקי האג"ח בישראל (אג"ח ממשלתיות שקליות וצמודות, מק"ם ואג"ח חברות) שבעה מדדי נזילות, המתייחסים לשלושה ממדים של הנזילות - פעילות השוק, עלות הנזילות ועומק השוק. באמצעות Principal Component Analysis (להלן: PCA) מצומצמים שבעת מדדי הנזילות לשלושה רכיבים ראשיים, המייצגים הרכבים שונים של שלושת ממדי הנזילות ומאפיינים את התהליכים המרכזיים בהתפתחות הנזילות בכל אחד מהשווקים. התוצאות מצביעות על פגיעה חמורה בנזילות בכל השווקים לאחר החרפת המשבר, בספטמבר 2008. הפגיעה התבטאה בעלייה משמעותית של עלות הנזילות, על רקע ירידות משמעותיות של עומק השוק בכל השווקים עוד לפני ספטמבר 2008, ירידות אשר פגעו ביכולת השווקים להכיל רמת פעילות גבוהה. רוב המדדים בשווקים השונים מצביעים על התאוששות כבר במהלך 2009, ובמקרים מסוימים אף על שיפור מסוים לעומת רמתם לפני החרפת המשבר. עם זאת, עומק השוק, אף שהתאושש מהשפעות המשבר, טרם חזר ברוב השווקים לרמות ששררו לפני החרפת המשבר. נכון לסוף 2010 מצב הנזילות בשוק אג"ח החברות הוא המדאיג ביותר: מדדי עומק השוק והפעילות בו נמוכים במידה קיצונית, ואין בכוחו של השוק להתמודד עם ביקוש גדול לנזילות ללא החמרה משמעותית בעלות הנזילות.


רועי שטיין
אמידת הריבית הריאלית הטבעית בעזרת מודל לעקום תשואות


תקציר
המאמר מיישם מודל מוכר בספרות המחקרית לניתוח עקומי התשואות, וגוזר בעזרתו את ההתפתחות העתית של שני גורמים הקובעים את עקום הריבית הריאלית במשק: הריבית הריאלית הטבעית ומידת ההשפעה של המדיניות המוניטרית על הריבית הריאלית במשק, כל אחד לטווחים שונים. המודל המוצע מיושם על נתוניהן של איגרות חוב ממשלתיות צמודות למדד המחירים לצרכן, ותשואותיהן בטווחים השונים משקפות את הריביות הריאליות במשק. המודל מדגיש את הקשרים שבין משתנים מקרו-כלכליים לבין הגורמים הנגזרים מהמודל, שהם רכיבי הריבית; זאת באמצעות הצבת מגבלות על הגורמים כך שהם יתנהגו בהתאם לשני המשתנים המקרו-כלכליים. לכן, במסגרת זו של העבודה אין צורך לשלב נתוני מקרו לגורמים הנגזרים מהמודל כדי לקבל הסבר מקרו-כלכלי. כן נדונים במאמר יתרונותיו של המודל המוצע ביחס למודל הסטנדרטי המקובל בספרות. נמצא שבישראל הריבית הריאלית הטבעית הקצרה היא תנודתית, ואילו הריבית הריאלית הטבעית הארוכה היא יציבה סביב 3.75 אחוזים. עוד נמצא שההשפעה קצרת הטווח של המדיניות המוניטרית על הריבית הריאלית במשק היא משמעותית, ואילו השפעתה ארוכת הטווח אפסית.